【事故物件の定義】孤独死や病死の場合は当てはまる？ケース別に解説

人が亡くなったことのある物件をお持ちの方は、事故物件に当てはまるのかどうか悩んでいるのではないでしょうか。

そして事故物件に該当した場合は、「買主・借主に伝えるべきなのか」「修繕や売却はどうするべきか」など対応が分からない方も多くいるかと思います。

そこで今回は、事故物件の定義や当てはまるケース・当てはまらないケースについて解説しました。

他にも、告知義務の詳細や事故物件になったあとにすべき行動などをお伝えします。

事故物件の定義を知って、お持ちの物件を今後どうするべきかを検討してみてください。

事故物件の定義

事故物件とは、心理的瑕疵（しんりてきかし）のある物件、つまりマイナスな感情から住むのに抵抗を感じる物件のことです。

たとえば、建物の室内や共用部分、その土地で事件や事故によって亡くなった人が出てしまった物件をいいます。

具体的に事故物件といわれるのは、自殺や他殺、火災などで人が亡くなった場所です。

マイナスな印象を持たれやすく、賃貸住宅なら借りる人がいない、持ち家の売却なら買い手がいないため、公表を避けたい方は多くいらっしゃいます。

しかし、事故物件であることは買主・借主に不利益がないように、取引する相手に告知しなければなりません。

事故物件のガイドラインについて

事故物件は今まで定義がなくあいまいだったため、該当するかどうかは個別に決めていました。

買主・借主に対して伝えるべき範囲や期間についてのルールも不明確で、不動産会社によって判断が異なっていた事実があります。

このような理由から、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発令。

事故物件の定義や告知義務の基準が明らかになりました。

現在が超高齢化社会であること、そして事故物件が増え続ける可能性を考慮して、ガイドラインは制定されたと考えられます。

事故物件に当てはまらないケース

ここでは、事故物件に当てはまらないケースをお伝えします。

以下のケースに該当する物件であれば、事故物件として扱わずに済むかもしれません。

裏付けのない怪奇現象

事故物件といえば「幽霊が出た」「変な音がする」などの怪奇現象が起きる建物を思い浮かべる方は多いのではないでしょうか。

ところが、確実に人が亡くなったと裏付けがない場合は、事故物件には当てはまりません。

事故物件であるかどうかを判断をする際は、過去にその建物で起きた事故や事件をもとにするからです。

人が亡くなった事実がない限り、「怪奇現象が起きるから事故物件である」とは言い切れません。

病気や老衰による自然死

人が亡くなった物件でも、病気や老衰による自然死の場合は、事故物件に当てはまりません。

自然死は避けては通れないものであり、買主・借主が契約するかどうかの判断に及ぼす影響は小さいと考えられるためです。

事故物件であると判断するには、自殺や他殺など心理的瑕疵があるかどうかが問われます。

ただし、自然死のケースでも長期にわたって遺体が放置されていた場合は事故物件として報告する必要があります。

事故による人の死亡

人が亡くなった原因が不慮の事故の場合、自然死と同じく事故物件には当てはまりません。

不慮の事故として扱われる事例として、階段からの転落やお風呂での転倒、食事中の窒息などが挙げられます。

これらは日常で起こりうる事故であり、住むのに抵抗を感じづらい内容であるため、事故物件ではないと判断されるのです。

しかし、自然死と同様に遺体の発見が遅れてしまうと事故物件になる可能性があります。

事故物件に当てはまるケース

ここからは、事故物件に当てはまるケースを見ていきましょう。

人が亡くなった原因が自殺や他殺、火災事故などの場合が該当します。

自殺

自殺のあった物件は事故物件に該当し、買主・借主に告知しなければなりません。

やはり自殺があると聞くと、精神的に落ち込み、住むのに抵抗を感じます。

どのような状況でも、自殺が起きてしまった場所は事故物件に当てはまります。

他殺

過去に人が殺されてしまった物件は、事故物件として判断されます。

他殺があった事実は人に精神的なダメージを与えるため、心理的瑕疵のある物件として扱われるのです。

買主・借主に伝えたくないものですが、殺人事件があった旨は必ず告知しましょう。

孤独死

自然死や不慮の事故が原因でも、発見が遅れた孤独死で特殊清掃等が必要な場合は、事故物件に当てはまります。

遺体の腐食が進むとにおいやシミが染み込んでしまい、買主・借主にとって心理的瑕疵のある物件になってしまうからです。

ただし、すぐに発見された場合には事故物件と判断されません。

孤独死が事故物件に該当するケースかどうかは、遺体の発見までにかかった時間に左右されます。

火災事故

火災事故が原因で亡くなったケースも、事故物件として扱われます。

やはり過去に逃げ遅れた人が亡くなっている事案は心理的瑕疵に影響し、買主・借主には伝えるべきものです。

また「人が亡くなっているかどうか」や「火事の規模」、「出火原因」に関係なく、火災が起きた物件は不動産会社に報告しましょう。

心理的瑕疵があるかどうかの判断は難しいため、たばこの火の消し忘れなど不注意によるボヤ騒ぎでも報告するべきです。

原因不明の死亡事故

事故物件に当てはまるケースとして、原因不明の死亡事故も挙げられます。

亡くなった原因が明らかではないと、住むのに抵抗を感じるかどうかの判断が正確にはできません。

さらに、不自然な死は不気味に感じる人が多いため、心理的瑕疵のある物件とみなされます。

死亡の原因がわからない場合でも、事故物件として報告しましょう。

事故物件かどうかを知るには

ご自身が持っている物件が事故物件かどうかを知るためには、まずは国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を読み込みましょう。

人が亡くなってしまった場所は原則、事故物件になります。

ただし、先に述べたように自然死や不慮の事故では心理的瑕疵がないと判断され、事故物件として扱われないことも。

心理的瑕疵のある物件に当てはまるかどうかは、人それぞれの内心にかかわり、個人での判断は難しいでしょう。

そのため、知識や経験のある不動産会社に確認してもらうのが確実です。

事故物件は告知義務がある

事故物件を売ったり貸したりする際には、買主・借主に不利益がないように人が亡くなった事実を告知する義務があります。

また、ガイドラインで定められたケース、また死が発生してから決められた年数が経った場合、告知義務はなくなります。

人が亡くなった事実を伝える

事故物件の売買や賃貸の契約をする前には、国土交通省のガイドラインに沿って取引相手にその事実を伝える必要があります。

買主・借主にとって、人が亡くなった事実は契約するか否かを判断する重要な問題だからです。

ここでは、国土交通省のガイドラインに記載されている「告知義務の基準」について簡単にまとめました。

告知義務のないケース

ガイドラインに示されている「告知義務のないケース」は以下の通りです。

• 自然死や日常生活で起きた不慮の死の場合
• 賃貸契約において死の発生や発覚から3年が経過した場合
• 売買や賃貸の契約をする予定のある物件の隣で亡くなった場合
• 集合住宅の普段使わないような共有部分で亡くなった場合

ガイドラインにおいては、集合住宅で死が発生しても、その隣の部屋を買う人や借りる人に対しては原則告げなくてもよいとされています。

また、住民が普段使わないような集合住宅の共用部分で亡くなった場合も、その事実を告知する義務はありません。

しかし、自殺や他殺、火災事故などの事案は、ニュースで取り上げられたり近隣住民に広く知れ渡っていたりする可能性があります。

買主・借主が契約したあとに、ニュースやインターネットの情報、噂を通して事実を知ってしまい、訴えられるケースが考えられるのです。

自殺や他殺など住む人にとって嫌悪感を抱く事案なら、トラブルを避けるために原則説明するのが望ましいでしょう。

告知義務のあるケース

告知義務のないケース以外に当てはまる場合は、例外なく告知しなければなりません。

ただし、告知義務のないケースに該当しても、以下の項目に当てはまると告知する必要が出てきます。

• 長い間遺体が放置され特殊清掃や大規模リフォームが実施された場合
• 事件性が高く社会への影響が大きい場合
• 近隣に広く知れ渡っている場合
• 住み心地のよさに影響を与える集合住宅の共有部分で起こった場合

国土交通省のガイドライン上の告知義務のないケース・あるケースをもとにした対応が基本になります。

しかし、買主・借主から聞かれた場合は、期間や死因問わず告知しなければなりません。

また、ニュースで大きく取り上げられる、および近隣住民が知っている事件・事故についても例外なく告知する必要があるのです。

もし故意に伝えなかった際は、罪に問われたり賠償金が発生したりとトラブルにつながる可能性があります。

告知する必要があるのかどうかは自己判断せずに、不動産会社に相談しましょう。

告知義務が発生する年数

告知義務が発生する年数はどのくらいか、対象の物件が賃貸契約または売買契約どちらになるのかで異なります。

賃貸契約の場合は基本的に3年間の告知義務があり、売買契約では告知義務に期限はありません。

賃貸契約の場合

基本的には賃貸契約の場合、人が亡くなったあとから3年間は告知義務があります。

ガイドラインの通り、自殺や他殺なら死の発生、自然死や日常生活で起きた不慮の死なら遺体を発見してから3年経過すると告知義務はなくなるのです。

ただし、事件性や周知性の高い事案の場合は、3年経過しても告知した方がよい場合があります。

たとえば、以下のようなケースでは心理的瑕疵が大きいため、3年以上経過しても告知する必要があるとされているのです。

• ニュースに大きく取り上げられた事故・事件の場合
• 近隣住民の多くが知っている事故・事件の場合

また以前は「一度誰かが入居すれば告知をしなくてもよい」とする業者がいましたが、ガイドライン上では認められていません。

短くても3年間は告知義務が発生するのでご注意ください。

売買契約の場合

売買契約の場合、事故物件の告知義務に期限はありません。

賃貸契約と比べて、金額が高いうえに長期にわたって住み続けるケースが多く、心理的瑕疵が大きいと考えられるためです。

事故物件を売買する場合は、事件・事故から何年経ったとしても、もれなく事実を伝える必要があります。

所有物件が事故物件になったら

所有物件が事故物件になってしまったら、調査や遺体の供養、物件の清掃・再生が必要です。

遺体が発見されると、まずは死因の調査を行わなければなりません。

仮に自殺や他殺と事件性が疑われる場合は、現場検証の実施が不可欠です。

事件性がないケースでは、調査の規模は小さく済みます。

調査後は遺体の供養を行い、亡くなった人の無念を晴らしてあげてください。

その後、消臭・消毒などの特殊清掃や、床や壁の張り替えなどの大規模リフォームを実施することで、売ったり貸したりできる状態にします。

ただし、事故物件に対して嫌悪感を抱く方は多く、買主・借主が決まるのは難しいのが事実です。

「事故物件の取り扱い方がわからない」「できるだけ早く売りたい」とお考えの場合は、事故物件を専門にした業者に依頼してみましょう。

事故物件を持ち続けることはリスク

事故物件への対処の仕方がわからずにそのまま持ち続けてしまうと、大きなリスクを被ることになります。

ここからは、事故物件を持ち続けることに、どのようなリスクが潜んでいるのか見てみましょう。

修繕費がかかる

事故物件になると、人が住める状態にするために修繕費がかかってしまいます。

床や壁の張り替えなど大規模なリフォームが必要なため、費用が発生するのは避けられません。

亡くなった人の親族に請求できる場合がありますが、自身で負担する可能性も考慮しておいた方が得策です。

賃貸にしても借主が決まらない

売るのが難しいと考えて賃貸にしたとしても、借主が決まらないリスクはあります。

家賃を安くしても、人が亡くなった事実に嫌悪感を抱いて住みたがらない人が多くいるでしょう。

さらにはインターネットや噂から事故物件と知られ、対象ではない他の部屋さえも借りてもらえないケースも。

最悪の場合、ひとつも部屋が埋まらずに家賃収入が全く得られない可能性も考えられます。

家賃交渉をされる可能性がある

事故物件と知ったうえで、家賃交渉をして安く住もうとする人も出てくるでしょう。

安さを理由にあえて事故物件を選ぶ人も中にはいます。

対象の部屋や亡くなってから月日が経っていない場合は、家賃を安くしなければ借りる人は現れないかもしれません。

しかし、他の部屋や何年も経過しているタイミングでも借りる際に、事故物件であることを理由に家賃交渉をしてくるケースもあります。

賃貸として持ち続けても、一向に家賃が安いままである可能性も考えられるのです。

事故物件は専門の業者に買い取ってもらおう！

今回は、事故物件の定義や当てはまらないケース・当てはまるケース、告知義務の詳細などについて解説しました。

お持ちの物件で人が亡くなってしまっても、死因によっては事故物件にならない場合もあります。

事故物件に該当するかどうかは個別に判断するのは困難なため、知識や経験の豊富な不動産会社や専門業者に確認するのがおすすめです。

また事故物件と判断された場合、借主が決まらない、また家賃が安くなるなどのリスクがあります。

持ち続けることのリスクは高いため、専門の業者に買い取ってもらう方法も検討してみてください。